企划方案(4)

2．功能定位
本项目物业功能定位为：
以高品质公寓式写字楼为主，兼备现代商业和服务。

四．价格策略
1．原则：分层定价，一户一价，兼顾通风、朝向、采光、景观差异；
实行底开高走的价格策略；
高档写字楼中略低于顶级写字楼的价格；
主力总价40万左右。
2、 价格：(1).商业部分： 1楼：30000-35000元/平米
2楼：20000-25000元/平米
3楼：10000-15000元/平米
4楼：8000-10000元/平米
(2).写字楼部分：
A. 起价:3500元/平米，
均价:4250元/平米；
B.楼层差价：6-13层，每高一层单价加40元/平米
14-25层，每高一层单价加50元/平米
26-30层，每高一层单价加100元/平米
C.特价楼（均价）：
8楼：3688元/平米
18楼：4188元/平米
28楼：4888元/平米
30楼：4988元/平米
D.朝向及景观差价：
每层分四个等次，在均价的基础上做出适当调整。
3．付款方式：实施灵活付款方式，切实减轻业主的资金压力。

下面提到的付款方式为目前业内普遍采用的方式，为保持同等的竞争和显 示发展商实力，“华龙国际大厦”具体采用如下付款方式：
A．一次性付款
⑴．一次性付款I （95折）
a) 每单位交定金1万元，签订委托书；
b) 签订委托后十天内，付总楼款的30%（含定金）签订认购书；
c) 签订认购书后二十天内付清余款，并签订正式买卖合同。
⑵．一次性付款II（96折）
a) 每单位交定金1万元，签订委托书；
b) 签订委托后十天内，付总楼款的30%（含定金）签订认购书；
c) 签订认购书后二十天内付总楼款的30%，余款40%六个月内分两次付清（每三个月一次）。
d) 付清总楼款后，签订正式买卖合同。
B．分期付款 （97折）
a) 每单位交定金1万元，签订委托书；
b) 签订委托后十天内，付总楼款的30%（含定金）签订认购书；
c) 签订认购书后二十天内付总楼款的30%，签订正式买卖合同，余款40%一年内分四次付清（每3个月一次）。
C．银行按揭（七成十五年银行按揭）
⑴.首期30% （98折）
a) 每单位交定金1万元，签订委托书；
b) 签订委托书后二十天内付总楼款的30%（含定金），签订正式买卖合同书，同时办理银行按揭手续。
⑵.首期10% （99折）
a) 每单位交定金1万元，签订委托书；
b)签订委托后十天内，付总楼款的10%（含定金）签订正式买卖合同，同时办理银行按揭手续；

4.定价说明
依据我们长期营销的经验和目前的市场状况，就如何吸引中高端阶层购房一族，就成为“江西华龙国际大厦”价格定位的核心。
另外，从如何提高自身市场竞争力的角度考虑，其价格定位又必须充分考虑周边物业的价格水平和品牌效应，因此，建议发展商在项目价格定位上走低开高走的战略，实收平均价定位在与竞争项目相近的区间，不能有太大偏离。
关于项目价格，我们将在今后项目营销策划体系中对项目价格出具详细的项目价格体系报告。
五．项目形象包装策略
1． 项目标志（形象LOGO）
定位应该现代，赋有时代气息和个性；能映射出新经济时代，信息时代的特征；同时也映射出加入WTO后经济、商业和社会文化的开放、进取和包容性。
2． 色彩选定
主题色：以能烘托出现代商务意识和风貌，现代商务飞速增长的颜色为
主。为冷暖搭配的色系。
辅助色：选用鲜明，个性，易于表现新鲜、高品质的色系。
3． 表达元素
选用一些赋有特别表达含义的人物和事物。塑造出项目新和高的品质内涵。
4． 表达手段
商业形象广告，商业广告，新闻宣传报道、炒作。
5． 包装载体
赋有特色的楼书；
宣传彩页；
现场形象；
手提袋等。
注：具体方案见《项目VI包装，宣传，推广方案》。
六．项目整合营销传播策略
见《项目营销推广方案》
1、 项目营销理念及营销方式
（1）、以“个性化营销”为前提的营销理念
前期大量的分析已说明，华龙国际大厦有着其独特的地域地块优势，这些优势将通过物业的开发而突现出来，并表现出项目的独特个性。因此，“华龙国际大厦”的个性化必须在营销主题、营销方式、现场包装和广告宣传等具体的营销战略和战术得到充分体现。

（2）、时尚生态的商务空间与新商务理念高度融合的营销主题
这一营销主题是“华龙国际大厦”个性化营销的灵魂，我们的营销方式、广告宣传、现场包装、环境景观和样板房装修都必须坚定地围绕这个主题进行。
这里所讲的“新商务理念”是指“华龙国际大厦”目标市场所追求的商务与事业的完美结合，既然如此就需要在物业形式和内容上同时具备极强的感召力和向心力来引导目标市场消费趋向。
从前面对目标消费群的分析中发现，他们希望充分展示自我和实现自我，崇尚独立奋斗，极度渴望成功和胜利，在成就感中寻找解脱、摆脱压力，而我们要做的就是满足他们的成就感，让他们真正拥有他们想要拥有的一片天地。怎样才能满足他们的成就感呢？只有通过极具新颖时尚的室内建筑语言和室外景观设计、个性张扬而内敛的广告宣传、蕴含品质和文化氛围的现场包装、人性化的营销方式来满足目标市场的消费心理。
另一方面，不论是目标市场的消费心理需求，还是从营销本身来看，一种缺乏文化气息和精神氛围的建筑物必定缺乏活力和激情，个性化塑造也离不开有特色的高品质的商务内涵。因此，营造出“现代商务新空间”的形式后，还需要针对目标市场进行引导，这种引导就需要依靠目标市场熟悉的可以接受的文化和载体来实现。
（3）、渗透利益点和人性化的营销方式
有什么理由让目标市场在有众多选择的前提下选择“华龙国际大厦”呢？是中心区周边物业的升值潜力？还是靠近中心区的优势地理位置？或者是物业自身的高品质？发展商实力或诚信度所反映的品牌效应？这些我们都可以作肯定的回答。显然，上述的项目优势，是我们给予客户最实在的利益。当然，在考虑目标市场获取利益点的同时，也要考虑发展商的利益。从营销方式方面，我们应追求综合效益的最大化。(责任编辑：一枝笔写作)